不動産に投資する投資信託がベンチマークとする指数（インデックス）にどのようなものがるのかを調べてみました。
海外リートで採用数が最も多いのはS＆PグローバルREIT指数
この指数は、１６カ国の先進国と７カ国の新興国市場の不動産投資信託から構成されており（２０１７年３月末時点）、スタンダード＆プアーズ・ファイナンシャル・サービシーズ・エル・エル・シー社（S&P社）が１９９５年１月１日に設定・算出・公表している、REITに関する基本といえる指数です。
先進国REIT指数・新興国REIT指数は下位指数
他に代表的なものとして「S＆P先進国REIT指数」と「S＆P新興国REIT指数」があります。それぞれの関係は表のようになっています。
簡単に言うと、先進国REIT指数と新興国REIT指数を合わせたものが、グローバル指数といったところです。
| 指数 | 投資国 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
|
S＆PグローバルREIT指数 |
S＆P先進国REIT指数 |
S＆P先進国REIT指数（除く日本） |
先進国１６カ国 |
先進国（除く日本）１５カ国 |
|
| S＆P日本REIT指数 | 日本 | ||||
|
S＆P新興国REIT指数 |
新興国７カ国 | ||||
先進国REIT指数、新興国REIT指数については２つの記事でまとめています。
先進国REIT指数はグローバル指数に非常に似た指数といえます。これはグローバル指数を構成のうち９７％以上が先進国が占めるためです。
また、新興国REIT指数については、構成国が少なくリスキーで投資には向かない指数だといえます。
その他のREIT指数
他にもREITに関する指数はいくつかあります。S＆Pが提供するものが多くなっています。
- S&P欧州REIT指数
- S&P北米REIT指数
- S&Pアジア太平洋REIT指数
- S＆P米国リート指数
- ダウリート指数 など
各インデックスのリターンとリスク（配当込み）
新興国リートは投資に適さないと判断し、「S&PグローバルREIT指数」、「S&P先進国REIT指数」、そしてアメリカのリートに連動する指数として「ダウ・ジョーンズエクイティREIT指数」のそれぞれの配当込み指数のリターン（年率）とリスクについて調べました。
各インデックスのリターン
比較したところダウ指数がもっとも優れた結果でした。一方のS＆Pはグローバル、先進国両方は先述のとおり同程度の成績を残していました。
これらの数値から海外REITにおいても株式と同様にグローバルよりアメリカ単独が優位であることがわかります。
| インデックスごとのリターン（年率） | 1年 | 3年 | 5年 | 10年 | 15年 | 20年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| S&P グローバルREIT指数 (円) | 13.0 | 12.2 | 17.6 | 2.5 | 9.0 | 8.9 |
| S&P 先進国REIT指数 (円) | 13.4 | 12.4 | 17.9 | 2.5 | 9.0 | 8.9 |
| ダウ・ジョーンズ エクイティREIT指数 (円) |
18.1 | 15.2 | 19.3 | 4.4 | 9.7 | 9.7 |
(２０１７年２月末現在、出典：『わたしのインデックス』）
グラフ化するとこうなります。
各インデックスのリスク
リターンとセット把握する必要があるリスクは、ダウがもっとも高い結果となりました。しかし、これはリターンが大きければ大きくなるのはいたしかたないことではあります。
| インデックスごとのリスク（年率） | 1年 | 3年 | 5年 | 10年 | 15年 | 20年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| S&P グローバルREIT指数 (円) | 17.1 | 15.1 | 15.4 | 24.0 | 21.0 | 20.6 |
| S&P 先進国REIT指数 (円) | 17.2 | 15.5 | 15.8 | 25.0 | 21.8 | 21.2 |
| ダウ・ジョーンズ エクイティREIT指数 (円) |
18.5 | 16.9 | 16.5 | 27.3 | 23.9 | 23.2 |
(２０１７年２月末現在、出典：『わたしのインデックス』）
こちらもグラフ化してみるとこのようになります。
グローバル指数かアメリカ単独指数か
S＆PグローバルREIT指数で１００万円を２０年間運用した場合のシミュレーション結果は次のようになります。平均的な場合で３８７万円になります。上位３０％では６００万円の結果を得られます。また元本割れとなる確率が５．５％ありますが、これは２０年が３０年、４０年となるにつれて低下します。
ダウ・ジョーンズエクイティREIT指数で１００万円を２０年間運用した場合のシミュレーション結果は次のようになります。平均的な場合で４１１万円と２４万円良い結果をえられます。上位３０％ではより良い結果で６７１万円の運用結果となります。一方で、元本割れとなる確率が６．５％と１％上昇します。しかし、これも２０年が３０年、４０年となるにつれて低下します。
２つの指数の比較から海外REITにおいて、よりよい運用結果を得ようとするとグローバル指数や先進国指数ではなくアメリカ単独の指数への投資を選ぶべきといえます。
海外リートで米国単独指数に連動する投資信託一覧
米国単独で投資するノーロードの投資信託は３ファンドありました。なるべく手数料が安いものを選ぶのがセオリーどおりとなります。日興については、手数料が高く分配金も発生しているため長期の積立投資に向いているとはいえなさそうです。
| ファンド名 | 通貨選択型対象 | 純資産(百万円) | 信託報酬 | 信託財産留保額 | トータルリターン(6ヶ月) | トータルリターン(1年) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 三井住友ＴＡＭ−ＳＭＴ米国ＲＥＩＴインデックス・オープン | S&P米国REIT指数（配当込み、円換算ベース） | 191 | 0.594% | 0.05% | 7.27 | 13.28 |
| 三菱UFJ国際−ｅＭＡＸＩＳ 米国リートインデックス | S&P米国ＲＥＩＴ指数（配当込み、円換算ベース） | 479 | 0.648% | 0% | 7.50 | 13.9 |
| 日興−インデックスファンドＵＳリート（毎月分配型） | S&P米国ＲＥＩＴ指数（円換算ベース） | 140 | 0.756% | 0% | 6.81 | 12.74 |
